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저자 오창섭은 1994년 입행 이후 30여 년간 은행 현장에서 주택담보대출·전세대출·전세보증 리스크 관리 등 주택금융 실무와 감독을 수행해 온 시중은행 지점장이자, 전세보증사고·역전세 리스크를 실증 분석해 온 부동산학 박사다. 현장에서 축적한 경험과 데이터를 결합해, 전세보증 사고가 왜 특정 시기·특정 구조에서 급증하는지, 그리고 그 부담이 개인을 넘어 보증기관과 국가 재정에까지 확산될 수 있는 위험으로 전이되는 과정을 구조적으로 설명한다.
책은 “지난 11년(2014~2024) 동안 전세 제도는 겉으로 유지됐지만 내부적으로는 조용하고 지속적인 붕괴를 겪어왔다”는 문제의식에서 출발한다. 전세보증 발행 규모가 급격히 확대되고 사고 금액과 건수가 동시에 증가하며, 2024년 HUG·HF 기준 전세보증 사고 건수는 35.7천 건, 사고 금액은 5.3조 원에 달했다. 이는 같은 기간 보이스피싱 피해 금액의 6배 이상으로, 전세 시스템이 더 이상 정상적으로 작동하기 어려운 국면에 진입했음을 보여준다. 저자는 전세 위기를 단순한 주거 문제가 아니라 소비 위축과 지역경제 침체, 금융기관 리스크 확대, 보증기관 재정 악화와 국가 재정 부담으로 이어질 수 있는 구조적 경제 위기로 바라본다.
『전세위기의 제도적 해법(내 집 구하는 법: 제도편)』은 전세 문제를 도덕이나 사건의 문제가 아니라 “구조와 메커니즘의 문제”로 해부한다. 왜 집값 상승기에는 전세금이 폭등하고 주거비 부담이 삶을 압박하는지, 왜 하락기에는 역전세·보증금 미반환 위험이 현실화되는지, 그리고 왜 피해가 반복적으로 세입자에게 집중되는지를 단계적으로 짚는다. 특히 주택임대차보호법의 사각지대, 전세보증과 전세자금대출이 만들어낸 위험의 전가 구조, 전세사기의 반복 패턴과 유형, 깡통전세가 경제·사회에 주는 충격의 연쇄를 연결해 “하락기마다 반복되는 피해는 우연이 아니라 구조적 재난”이라는 결론을 제시한다.
또한 이 책은 진단에 그치지 않고 제도 개선의 방향을 구체화한다. 전세보증과 주택금융 정책의 재설계, 신용평가 체계의 한계와 개선, 시장 왜곡을 키우는 정책·금융·투기 심리의 결합 구조를 점검하며, 주거 시장과 투자 시장의 분리, 금융·부동산 시장의 부작용 대응, 규제 회피가 낳는 부작용 차단 등 “전세 시스템을 다시 정상화하기 위한 제도적 해법”을 제시한다. 아울러 AI 시대에 주거 안정이 단순 복지의 문제가 아니라 국민 생존을 지키는 국가 인프라라는 관점에서, 미래세대를 위한 선택의 문제까지 확장해 논의를 이어간다.
마지막으로 저자는 “전세 피해는 개인의 불운이 아니라 위험이 세입자에게 전가되도록 설계된 구조의 결과”라며, “이 책이 전세 제도의 붕괴 앞에서 국민이 더 이상 방치되지 않도록, 제도와 정책이 바뀌어야 할 지점을 명확히 이해하는 출발점이 되기를 바란다”고 전했다.
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