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저자들은 현장에서 마주한 많은 피해 사례를 통해, 사고가 발생한 이후의 구제 제도(특별법, 경매 배당 등)는 보증금을 완전 회수하는 길이라기보다 "손실을 감수하며 상황을 정리하는 과정"에 불과하다는 냉정한 현실을 직시한다. 진정으로 전 재산을 지킬 수 있는 골든타임은 언제나 '계약서에 도장을 찍기 전'에 있다는 문제의식에서 이 책의 집필이 시작됐다.
『전세사기 119』는 단순히 "이것도 위험하고 저것도 위험하다"는 경고에 그치지 않고, "위험 구조를 이해해 안전한 계약을 직접 선별하라"는 실전 기준을 제시한다. 외국인 소유주, 부부 공동명의 지분 계약, 신탁회사 소유, 가등기·가압류·가처분, 법인 소유 주택 등 등기부 속에 숨겨진 함정을 시작으로, 가계약금 분쟁, 가짜 대리인의 이중계약, 신축 빌라 보증금 배달 사고, 무자본 갭투자(동시진행)의 덫까지 계약 체결 전후로 발생하는 위험 유형을 촘촘히 해부한다.
특히 이 책은 많은 임차인이 안심의 근거로 삼는 '소액임차인 최우선변제'와 '전세보증보험'에 숨겨진 실무적 함정을 날카롭게 지적한다. 소액임차인 보호 기준이 현재가 아닌 '과거 담보물권 설정 시점'을 기준으로 적용된다는 점, 주택가액의 2분의 1 한도 내 안분배당으로 인한 실제 배당금 감소, 확정일자 없는 소액임차인과의 경쟁, 전세보증보험 가입 거절이 가진 위험 신호 등 실무에서 놓치기 쉬운 8가지 함정을 명확히 해설한다.
또한, 오피스텔의 전입신고 금지 특약과 전세권 설정, 계약갱신요구권 행사와 집주인 변경 시 거절권 다툼, 경매 절차에서의 셀프낙찰과 상계신청, 당해세와 배당순위, 임차권등기명령의 실제 활용법 등 임대차 계약의 시작부터 마지막 경매 단계까지 세입자가 갖춰야 할 법률적·실무적 방어 수단을 체계적으로 정리했다.
책의 마지막 장에서 저자들은 형사처벌이나 민사 판결만으로는 피해자의 보증금을 돌려받을 수 없는 구조적 한계를 짚으며, 기존의 AI 위험 분석이나 보증보험 의무화 등 사전 예방책이 계약 현장의 공백을 완전히 메우지 못한다고 지적한다. 이에 대한 (삭제) 정책 대안으로 '공익 공인중개사 제도'를 제시한다. 국선변호인 제도처럼 거래 성사가 아닌 '임차인의 권리검증 및 안전 협상'만을 전담하는 독립된 공적 조력자를 계약 현장에 배치함으로써, 전세사기의 비극을 원천 차단하자는 구체적인 제언이다.
『전세사기 119』는 계약을 앞둔 사회초년생과 청년, 신혼부부 등 임차인뿐만 아니라, 임대차 분쟁을 예방하고자 하는 공인중개사와 법률 실무자들에게 유용한 실무 참고서가 될 것으로 기대된다.
마지막으로 저자들은 "법은 자신의 권리 위에서 잠자는 사람을 보호하지 않지만, 법적 지식이 부족하다는 이유만으로 평생 모은 재산을 잃어야 하는 사회 역시 건강하다고 할 수는 없다"며 "이 책이 계약을 앞둔 누군가에게 단 한 번이라도 '이 계약, 정말 안전한가요?'라고 묻게 하는 계기가 되기를 바란다"고 말했다.
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